楼市热度难减

楼市热度难减

摘要:上海:楼市热度难减
在流动性泛滥、投资渠道有限、房屋供需失衡的情况下,上海楼市高企是大概率事件
□本刊记者 沈忱 施智梁/文
价值32亿元的楼盘短短几小时之内售罄。位于上海市虹口区的瑞虹新城六期的第二批房源开盘,与去年10月的第一批房源相比,同一个…

  上海:楼市热度难减

  在流动性泛滥、投资渠道有限、房屋供需失衡的情况下,上海楼市高企是大概率事件

  □本刊记者 沈忱 施智梁/文

  价值32亿元的楼盘短短几小时之内售罄。位于上海市虹口区的瑞虹新城六期的第二批房源开盘,与去年10月的第一批房源相比,同一个楼盘短短四个月间竟涨了13%。

  这不是孤例,易居研究院的数据显示,2015年上海楼市涨势惊人,一年平均涨幅达到17.6%,最高的区域能达到60%。随着房价高企,购房者恐慌情绪蔓延,日光盘层出不穷。

  流动性过剩、供求失衡,都推动了上海这一轮房价涨势,杠杆高企、投机炒房、中介乱象等问题涌现。

  需求、价格已被严重透支,如未出现有效的调控政策,楼市热度难减。

  疯狂楼市

  “心理变了,就什么都变了。”

  “早知道房价会一下子涨这么快,去年贷多少款都该拿下套房。”刚参加工作三年的陈羽告诉《财经》记者,她和父母从去年就开始陆陆续续看房,家里住在外环浦东金桥,为了工作方便打算再添置套市区内环的一居室自住。从满目的二手房看起,七八月份的时候,看中了一套静安区的老房子,总价250多万元。1997年建的老房子,房子比较老旧,胜在地段不错。那会离年头已经涨了10%左右,那边牛市5000点的余温还在,这边上海的楼市刚刚热起来,大部分的人还是持观望态度。

  但是和房东谈价的过程中,陈羽却遇到了不少麻烦,房东再三跳价,一开始要加5万元,陈羽同意了,但房东又不肯卖了,一个月内就涨了15万元有余。看中的几套房子,房东都是频频跳价,也是打算置换到浦东的大户型,房东见房子一路涨,对自己的房子自然是咬定不放松。

  这一折腾,就耽搁到2015年底了,这时的上海楼市已是一片疯狂。静安区的远中风华园以略低于市场价的价格放出18套小户型次新房,几十家中介带来了上百号购房者,在远中风华总部熙熙攘攘地排成长队,抽中了签才有买房资格,18个名额,上楼签约,房子还没来得及看一眼就全部成交。总价近500万元的房子以令人咋舌的速度卖出,隔了几个月,链家上面挂出来的价格,比起购房价已经涨了接近50%。

  位于瑞虹新城附近的链家中介人士告诉《财经》记者,他们分管的区域内,不过是个位数的楼盘,年后一天就能成交两套二手房。这在几年前,是完全不可想象的。

  受访的多位购房者表示,买房对他们来讲,似乎已经成为了一种冲动型消费,一天之内甚至几个小时就可以决定下来,签完合同的心情是“有点懵”,顾不上思考这个决定是对是错了。房价要涨的论调加速着这轮疯狂,买房潮已经推动着大家往前走。

  某外企的白领李玲2月底在浦东买了房子,隔了两天总价就涨了26万元,她直言,“这种感觉曾经也有过,是去年初我闭着眼睛买股票的时候。”

  在房价日益上升的同时,开发商对于拿地和开发楼盘却并不积极。今年2月的供应面积已较2015年最高点下降了90%,上海多个楼盘在年前称停止销售,隔几个月再推盘。新房每平方米均价并不十分高,但都是大户型,总价惊人。

  二手房市场乱象丛生,炒房,房东随意跳价,价格直逼新房市场。新房则一房难求,动辄千万元,地产商捂着土地不开发,或者改变土地性质来增加住宅供应量。房地产市场的供给端在待价而沽,没人知道会涨到什么程度,又都确信着房价会一路上扬。供给严重不平衡导致需求端像是待宰的羔羊,只能任由房东坐地起价。

  “心理变了,就什么都变了。”中原地产高级经理欧元登告诉《财经》记者。

  在流动性过剩、供给失衡等愈演愈烈的市场下,亿翰中国董事张化东告诉《财经》记者,部分不规范的中介行为在推高房价上起到的作用,也不容忽视。

  链家去年推出了限时“签赔”的服务,即与房东签订独家代理协议,在限定的时间内帮助房东根据约定的市场价格出售房屋。如果链家无法按时完成交易,将赔付给房东500元到5000元不等的赔偿金。同样,房东如果无法履行协议,也将向链家支付一定金额作为服务费。

  欧元登认为,限时签赔的服务在之前是绝无仅有的,并且极有可能成为抬高房价的推手。通常链家的房源定价比其他中介的价格虚高5%左右,而当独家代理数量达到一定比例后,便可操纵价格,甚至垄断某一小区的房源价格。

  王雪,本地人,家里是以小置大,需要先卖出现住的80平方米小户型,房子非常热销,挂出两天就有人来买,买方付了定金,但筹不到余款,只得作罢。结果中介不肯归还屋主的房产证,声称要房产证只能拿钱来赎,买方给了几万块钱,中介还是不肯还,最后王雪只好出了几千元息事宁人。

  上海的楼市已经从买方市场,变成了卖方市场,甚至变成了中介市场。房价一路扶摇直上,在这过程中,任何一点风吹草动都将引发蝴蝶效应。

   杠杆助力

  楼市杠杆,银行信贷是其一。P2P或者中介等推出的互联网金融产品如首付贷等,挑战了银行的房贷安全线,也加大了楼市里的杠杆

  欧元登告诉《财经》记者,他经手的所有客户都需向银行贷款才能买房,至少六成以上的杠杆。

  在外资行做房贷业务的刘方泉也证实了这个数据。相应地,银行也比较乐于在房价上涨周期中放房贷。房贷属于抵押性贷款,违约后可以将房子拍卖,在这轮涨势中,对银行是稳赚不赔的生意。而且房贷向来是银行贷款中资质最佳的,在小刘工作的大半年时间里,坏账为零。

  央行上海分行的数据显示,2016年1月个人住房贷款增加346亿元,环比多约增140亿元,同比多增243亿元。上海1月楼盘成交总额为480亿元,银行贷款对于成交量有滞后效应,不过大约估算,银行信贷杠杆约占总成交额的六七成,属于合理范围。相对于发达城市,比如香港、纽约等,八成左右的银行杠杆比例,还是略低的。

  但与过去几年相比较,住房贷款已是飞速增长,处于高位运行的状态。2012年新增月平均住房贷款只有15亿元,2011年则是18亿元。迅速蹿高的房价,是新增贷款数额激增,银行信贷比例却不高的原因。

  房价收入比是用来衡量居民收入是否能够支撑房价的重要标准,易居研究院研究总监严跃进表示,房价收入比超过6就可视为泡沫区。2015年全国的房价收入比为7.2,上海为21,遥遥领先于全国水平。这说明房价上涨,老百姓不吃不喝,要20年才能够买得起33平方米的房子。

  楼市杠杆,银行信贷是其一。P2P或者中介等推出的互联网金融产品如首付贷等,挑战了银行的房贷安全线,也加大了楼市里的杠杆。按照目前上海购买首套房最低30%的首付计算,购房的杠杆比例是3∶10,在此基础上如果通过首付贷减少一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为3∶20。搜房网旗下房天下理财网站的数据显示,首付贷是它推出的贷款产品中最受欢迎的一种,已经有接近20万人投资,贷款数额不设限度。

9159澳门金沙游艺城,  除此之外,中介垫资等影子银行层出不穷,加剧了楼市中的杠杆波动。自去年4月链家理财平台上线以来,月成交金额均为十几亿元以上,最高今年1月达到了25亿元。大多是针对普通购房者借与贷的短期理财产品,用来垫资房屋交易过程中的赎楼、尾款以及过桥贷款等。

  中介过桥贷款等属于信用贷款,贷款利率均在10%以上,存在潜在的违约风险。以链家首付贷产品为例,2015年总体规模为3亿元,目前已经完成了1.8亿元的回款,余额仍有1.2亿元未收回。

  监管层亦在加强中介首付贷风险管控,截至3月8日,链家、我爱我家等房产中介的首付贷业务已暂停。

  央行行长周小川之前表示,中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低,将来可以给予银行更大的自主权来决定具体政策,其中包括定价以及调整首付比例。监管层对于宽松银行房贷的倾向性明确,银行信贷放开,也可以减少监管不及的小额房贷业务的风险。

  但是戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉《财经》记者,无论对刚需或者改善型需求,上海三成首付是一条底线,如果跨越这条警戒线,极有可能成为次贷危机的温床。

  多层杠杆高企,在水涨船高的楼市中,无疑推高了风险。中介的场外配资可能会通过促进成交量来推升房价,然而,并不能左右这一轮价格上涨。首付贷的出现早在几年前就已经开始,民间借贷在之前也比比皆是,归根结底,房价飙升,带动了一众首付贷们的疯狂。

   政策两难

  新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场,二手房疯涨进一步推高了新房成交价格

  近年来货币超发造成的流动性过多是一个宏观背景。广义货币增长率太快,人们要想保值只能把钱从银行里拿出来投资,国内投资渠道又有限,股灾之后,唯一的途径就是楼市。

  而近半年上海的供需情况也偏紧。从库存来看,截至2016年3月6日,上海的商品住宅存量为10537184平方米,以过去半年(2015年9月-2016年2月)的商品住宅月成交面积(1419397平方米)为计算标准,去化周期为7.4个月。自2015年11月起,市场已连续4个月处于供不应求的态势,2016年2月的供求比仅为0.19∶1,为2011年限购以来的单月最低值。

  在这样的背景下,上海土地市场出现飞涨。过去半年中,土地的拍卖市场频频出现高溢价地块,在成交的73块土地中,溢价率超过50%的25块,超过100%的11块。所占比例与去年同期相比均高出约15%。楼板价高于周边在售楼盘的均价的现象屡见不鲜,这在相当程度上刺激了客户的购买情绪。

  新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场,二手房疯涨进一步推高了新房成交价格,市场情绪在循环的刺激下变得异常高涨。

  全国“两会”期间,如何抑制房价再成焦点。住房和城乡建设部部长陈政高表示,在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上,将增加土地供应面积。伍惠敏表示,上海的核心城区可开发用地稀缺,即使有地块进行拍卖,楼板价也将居高不下。土地的增供将主要集中在郊区的土地上,但由于近半年土地市场高位运行的惯性作用,新增土地供应的拍卖仍将保持较高的溢价率。

  上海已经出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》,主要是提高小面积、特别是市中心小面积户型的比例,意在提高市中心的土地使用率。但从近五年市中心项目的成交情况看,面积小总价可控的情况下,极有可能出现单价提升的情况。此外,市中心的基础设施的饱和度已经很高,增加了市中心住宅的容量,势必对基础设施提出更高的要求。

  在上海,增加供应效果不大,政府也只可能在首付和限购上做文章。伍惠敏认为,在全国降低首付及利率的背景下,上海仍有可能适当地提高改善型住宅的首付比例及利率;在限购方面,也有可能提高购房的社保年限,以面对在上海工作生活更为稳定的购房人群。

  至于更大胆的举措,比如改革土地招拍挂制度和开征房产税,对于这一轮楼市降温尚起不到直接作用。

  戴德梁行的判断是,如果2016年GDP保持约7%的稳定增速,房地产市场的增幅通过各种调控政策控制在此增长幅度以内,则房地产市场仍属于可控范围内的平稳上涨。未来究竟增长和政策调整的效果如何,尚待观察。

让更多人知道事件的真相,把本文分享给好友:

更多

admin

网站地图xml地图